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近年来，参加香港证券及期货从业员（HKSI LE）考试的考生普遍反应，卷6，即科目6，Paper 6, 难度比较大，容易遇到偏题、难题。

山海老师根据最新的考情，结合温习手册（Study Manual，在报名后可以下载，为官方的唯一合法教材）的内容，把比较难、有代表性、容易出题的内容，给考生专门强化下，本内容将以系列的形式推出， 现在我们将房地产信托，也就是大陆的REITS，命题角度尽量全面覆盖，准备好了，开始：

题目1：

题干：根据《证券及期货条例》附表5，以下哪项不是被定义为“资产管理”服务的一部分？

选项A：提供房地产投资计划管理服务

选项B：提供证券投资组合管理服务

选项C：提供期货合约管理服务

选项D：提供银行储蓄账户管理服务

参考答案：选项D

解析：《证券及期货条例》附表5明确将“资产管理”定义为提供“房地产投资计划管理”或“证券或期货合约管理”服务。银行储蓄账户管理服务并不包括在资产管理的定义范围内。

题目2：

题干：成立房地产投资信托基金委员会的目的主要在于？

选项A：提供房地产投资咨询服务

选项B：管理特定房地产项目

选项C：向证监会提供意见

选项D：监管房地产基金的广告宣传

参考答案：选项C

解析：房地产投资信托基金委员会的设立旨在就与《房地产基金守则》相关的政策或规管、房地产基金的市场发展、香港或其他地区的市场或投资管理等方面向证监会提供意见。

题目3：

题干：根据《房地产基金守则》，以下哪项不属于守则所涵盖的内容？

选项A：房地产投资信托基金的一般认可要求及程序

选项B：证监会对房地产基金受托人及管理公司的规定

选项C：香港联合交易所有限公司上市产品的特别要求

选项D：房地产基金的广告宣传规定

参考答案：选项C

解析：《房地产基金守则》涵盖了房地产投资信托基金的一般认可要求、证监会对受托人及管理公司的规定，以及房地产基金的广告宣传规定。但不包括适用于作为香港联合交易所有限公司上市产品的特别要求，这通常由联交所自行制定。

题目4：

题干：根据《房地产基金守则》，哪项是房地产基金的收入来源要求？

选项A：大部分收入必须源自于房地产项目租金

选项B：必须向证监会送达通知及决定

选项C：关连人士交易必须获得持有人的批准

选项D：必须在联交所上市

参考答案：A

解析：根据教材内容，房地产基金的收入的大部分必须源自于房地产项目租金。其他选项中，向证监会送达通知及决定、关连人士交易获得持有人批准、在联交所上市是房地产基金的其他要求，而不是其收入来源的要求。

题目5:

题干：以下哪项不是房地产基金被禁止的投资领域？

选项A：实物商品

选项B：房地产及房地产权益

选项C：股份和房地产基金的权益

选项D：无货、无担保或无按规例的卖空交易

参考答案：C

解析：根据教材内容，房地产基金被禁止投资于实物商品（选项A），禁止投资于房地产或任何房地产权益，但有例外（选项B），禁止进行可能使基金承担无限责任的交易（选项D）。股份和房地产基金的权益并不被禁止。

题目6:

题干：房地产基金获得证监会认可的条件中，下列哪一项是不正确的？

选项A：主要投资于可产生定期租金收入的房地产项目

选项B：收入的绝大部分必须源自房地产项目租金收入

选项C：关连人士交易必须获得持有人的批准

选项D：已发行单位总额至少50%必须由公众人士持有

参考答案：D

解析：根据教材内容，房地产基金获得认可的条件包括主要投资于可产生定期租金收入的房地产项目（选项A），收入的绝大部分必须源自房地产项目租金收入（选项B），关连人士交易必须获得持有人的批准（选项C），已发行单位总额至少25%必须由公众人士持有，而非50%。

题目7:

题干：房地产基金获得证监会认可后，证监会可以随时进行什么操作？

选项A：随时撤回认可

选项B：增加最高借款额

选项C：减少对公众人士持有单位的要求

选项D：放宽对房地产项目的买卖限制

参考答案：A

解析：根据教材内容，证监会获得撤回认可的权力，即使在特殊情况下，如严重违约（选项A）。证监会可以施加认为适当的其他条件，但教材未提到增加最高借款额（选项B），减少对公众人士持有单位的要求（选项C），或放宽对房地产项目的买卖限制（选项D）。

题目8：

题干：根据《房地产基金守则》，管理公司的委任必须符合以下条件之一是什么？

选项A：获得CIIA国际注册投资分析师认证

选项B：根据《证券及期货条例》第V部获发牌

选项C：在澳洲、德国、爱尔兰、卢森堡或英国注册

选项D：在香港以外地方注册并获得国际监管机构认可

参考答案：B

解析：根据文中规定，房地产基金必须委任根据《证券及期货条例》第V部获发牌，且获证监会核准的管理公司。

题目9：

题干：根据《房地产基金守则》规定，房地产基金的受托人必须获证监会接纳，其资格要求包括哪些？

选项A：根据《银行业条例》第16条规定而获发牌的银行；

选项B：根据《受托人条例》第VIII部注册的信托公司，并且是上述银行或属下文所指从事银行业务的机构的附属公司；

选项C：在香港以外地方注册成立而持续地受到审慎规管及监督的从事银行业务的机构，或获认可作为计划的受托人／保管人及受到证监会所接纳的海外监管机构的审慎规管及监督的实体；

选项D：所有以上选项均正确。

参考答案：D

解析：根据教材内容，受托人的资格要求包括(a)根据《银行业条例》第16条规定而获发牌的银行；(b)根据《受托人条例》第VIII部注册的信托公司，并且是上述银行或属下文所指从事银行业务的机构的附属公司；(d)在香港以外地方注册成立而持续地受到审慎规管及监督的从事银行业务的机构，或获认可作为计划的受托人／保管人及受到证监会所接纳的海外监管机构的审慎规管及监督的实体。因此，选项D是正确的。

题目10：

题干：根据《房地产基金守则》规定，有关受托人主要职责的表述，正确的是哪个？

选项A：监察管理公司的投资及其他活动，以确保有关活动符合房地产投资信托基金持有人的利益。

选项B：进行独立审计账目。

选项C：符合指明资金规定。

选项D：独立于管理公司。

参考答案：A

解析：根据教材内容，受托人的主要责任是履行受信能力以信托形式为房地产基金持有人的利益而持有有关计划的资产。其需监察管理公司的投资及其他活动，以确保有关活动符合房地产投资信托基金持有人的利益，并符合有关计划的组成文件、适用于该计划的监管规定以及有关计划的投资目的和政策。因此，选项A是正确的。

题目11：

题干：受托人在履行其主要责任时，需要监察管理公司的投资及其他活动，以确保符合以下哪些条件？

选项A： 适用于该计划的监管规定。

选项B： 有关计划的组成文件。

选项C： 有关计划的投资目的和政策。

选项D： 所有以上条件。

参考答案：D

解析：

根据《房地产基金守则》第7.9段规定，受托人在履行其主要责任时，需要监察管理公司的投资及其他活动，以确保符合有关计划的组成文件、适用于该计划的监管规定以及有关计划的投资目的和政策。

题目12：

题干：符合《房地产基金守则》第7.7段规定的受托人在审计账目时应该？

选项A： 由管理公司提供审计账目。

选项B： 由独立审计机构审计账目。

选项C： 由证监会指定的审计机构审计账目。

选项D： 不需要进行审计。

参考答案：B

解析：

根据《房地产基金守则》第7.7段的相关规定，受托人在审计账目时应该由独立审计机构进行审计

题目13：

题干：根据《房地产基金守则》，管理公司的两名负责人员至少需要具备投资管理及／或物业投资组合管理方面的纪录，纪录时间至少应为多少年？

选项A： 1年。

选项B： 3年。

选项C： 5年。

选项D： 7年。

参考答案：C

解析：

根据教材内容，管理公司的两名负责人员必须在投资管理及／或物业投资组合管理方面具备最少5年可追溯的纪录。

题目14：

题干：管理公司在履行其主要责任时，应根据什么来管理该计划及作出投资决定？

选项A：根据管理公司的经验和资源。

选项B：根据监管机构的要求。

选项C：根据该计划的组成文件，纯粹以该计划持有人的利益为先。

选项D：根据市场趋势和投资者的预期。

参考答案：C

解析：

根据教材内容，管理公司的主要责任是根据该计划的组成文件，纯粹以该计划持有人的利益管理该计划及作出投资决定。

题目15：

题干：根据《房地产基金守则》规定，当管理公司进行交易时，必要时或规定情况下，应聘用的专业人士是？

选项A： 财务顾问。

选项B： 核数师。

选项C： 总估值师。

选项D： 上市代理人。

参考答案：A

解析：

根据教材内容，当管理公司进行交易时，须在必要时或《房地产基金守则》规定的情况下聘用财务顾问，该名财务顾问必须获证监会妥为发牌。

题目16：

题干：根据《房地产基金守则》，在认可房地产基金将于联交所上市时，管理公司的责任包括什么？

选项A： 委任总估值师。

选项B： 委任上市代理人。

选项C： 委任核数师。

选项D： 委任财务顾问。

参考答案：B

解析：

根据教材内容，管理公司在认可房地产基金将于联交所上市时的责任包括委任上市代理人，负责上市申请的筹备工作、递交申请及与联交所交涉。上市代理人必须获证监会妥为发牌。

题目17：

题干：根据《房地产基金守则》规定，管理公司退任时，受托人必须尽快委任新的管理公司，但必须经过什么程序？

选项A： 经过联交所批准。

选项B： 经过持有人批准及获得证监会事先批准。

选项C： 经过核数师审计。

选项D： 经过总估值师评估。

参考答案：B

解析：

根据教材内容，当管理公司退任时，受托人必须尽快委任新的管理公司，但必须经持有人批准及获得证监会事先批准。

题目18：

题干：根据《房地产基金守则》，下列哪一项不是被禁止的投资行为？

选项A： 投资于空置土地。

选项B： 从事借款或类似活动。

选项C： 利用特别目的投资工具持有房地产项目。

选项D：获得受托人书面同意前，以物业作担保。

参考答案：C

解析：

根据教材内容，被禁止的投资行为包括投资于空置土地（选项A）、从事借款或类似活动（选项B）、获得受托人书面同意前，以物业作担保（选项D）。但利用特别目的投资工具持有房地产项目并没有被明确禁止，因此选项C是正确答案。

题目19：

题干：根据《房地产基金守则》的规定，房地产基金并未被禁止进行以下哪项活动？

选项A：投资于一般可产生租金收入的房地产项目。

选项B：投资于空置土地或参与物业发展活动，除非符合特定条件。

选项C：以在获得受托人的书面同意前，利用该计划的物业作担保。。

选项D：从事借款或类似活动（如延长担保或为其他人士承担负债）。

参考答案：A

解析：

根据《房地产基金守则》， 该等计划被禁止：

(a)投资于空置土地或参与物业发展活动，惟《房地产基金守则》第7.2及7.2A段载列的情况除外；

(b)从事借款或类似活动（如延长担保或为其他人士承担负债）；及

(c)以在获得受托人的书面同意之前，利用该计划的物业作担保。

题目20：

题干：根据《房地产基金守则》，关于与计划目标和策略一致的关连人士交易，下列哪项说法是正确的？

选项A：关连人士交易必须与一般商业条款相符，无需独立估值。

选项B：关连人士交易无需向持有人披露。

选项C：关连人士交易不受《香港联合交易所有限公司证券上市规则》监管。

选项D：关连人士交易须获得持有人的事先批准，独立估值，并恰当地向持有人披露。

参考答案：D

解析：

根据《房地产基金守则》，与计划目标和策略一致的关连人士交易允许，但必须获得持有人的事先批准，进行独立估值，并恰当地向持有人披露。此外，关连人士交易还受《香港联合交易所有限公司证券上市规则》监管。

题目21：

题干：根据《房地产基金守则》，以下哪项不是该守则所规定的运作规定？

选项A：必须发出销售文件，且文件必须遵守守则规定的内容。

选项B：须在香港备存持有人登记册，举行持有人全体大会，及适当披露费用。

选项C：计划的新单位发行无须按比例向现行持有人发售，除非持有人另行批准或守则另行允许。

选项D：适时公布与该计划有关的重要资料。

参考答案：C

解析：

根据《房地产基金守则》，计划的新单位发行必须按比例向现行持有人发售，除非持有人另行批准或守则另行允许。这是守则规定的关于新单位发行的规定。

题目22：

题干：根据香港针对房地产投资计划的规定，关于投资计划广告宣传的规定，以下哪项表述是正确的？

选项A：广告宣传可以带有轻微夸张，以吸引更多投资者。

选项B：广告宣传无需事先呈交认可，但须在发出或出版前带有适当的风险警告声明。

选项C：广告宣传应语言专业，列明预期收益范围，以更好地促使投资者参与。

选项D：广告宣传必须事先呈交认可，并且应当具备真实、非偏颇、不具误导或欺骗成分，并带有适当的风险警告声明。

参考答案：D

解析：根据教材内容，广告宣传必须事先呈交认可，且应当具备真实、非偏颇、不具误导或欺骗成分，并带有适当的风险警告声明。

题目23：

题干：根据香港金融监管的规定，房地产基金在撤回上市地位时，应受到哪些规则的约束？

选项A：仅受到《上市规则》的约束。

选项B：不受任何规则的约束。

选项C：受到《上市规则》和《公司收购、合并及股份回购守则》的约束。

选项D：仅受到《公司收购、合并及股份回购守则》的约束。

参考答案：C

解析：根据教材内容，房地产基金在撤回上市地位时，应受到《上市规则》和《公司收购、合并及股份回购守则》的约束。

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